Od 17. januara 2026. godine pravila su promijenjena: privremeni boravak u Crnoj Gori po osnovu nekretnine odobrava se samo ako objekat ima poresku vrijednost od najmanje 150.000 €. Objašnjavamo bez marketinških obećanja — koje nekretnine ispunjavaju uslove, koja dokumenta su potrebna, koliko to stvarno košta, kako se produžava status i koja ograničenja se rijetko pominju u reklamama.

Prag od 150.000 € za boravak u Crnoj Gori od 17. januara 2026 — infografika

Šta donosi privremeni boravak u Crnoj Gori

Privremeni boravak je legalan status rezidenta koji donosi konkretne mogućnosti:

  • Život u Crnoj Gori tokom cijele godine, bez turističkog ograničenja od 90 dana.
  • Otvaranje računa u domaćoj banci i korišćenje usluga kao rezident.
  • Dobijanje crnogorske vozačke dozvole i registracija vozila.
  • Boravak za supružnika i maloljetnu djecu po osnovu spajanja porodice.
  • Pristup zdravstvenom sistemu pod uslovima za rezidente.
  • Izgradnja evidencije boravka u zemlji kandidatu za članstvo u EU.

Ključna izmjena 2026: prag od 150.000 €

Izmjene Zakona o strancima usvojene su 31. decembra 2025. godine i stupile su na snagu 17. januara 2026. godine. Najvažnije:

  • Minimalna vrijednost je 150.000 €. Vlada je prvobitno predlagala 200.000 €, ali je prag snižen tokom parlamentarne rasprave.
  • Računa se poreska procjena, a ne cijena iz ugovora. Dokaz je rješenje poreskog organa o porezu na promet nepokretnosti, sa poreskom osnovicom ne manjom od 150.000 €. Procjena je obično blizu tržišne vrijednosti, ali se ne mora poklapati sa iznosom iz ugovora.
  • Sve poreske obaveze na nepokretnost moraju biti izmirene — dug blokira i izdavanje i produženje.
  • Traži se dokaz ne samo o vlasništvu, već i o stvarnom korišćenju objekta.

Upravo zbog razlike između ugovorene cijene i poreske procjene dio kupaca je u 2026. dobio odbijenicu: kupili su objekat „sa rezervom" za 155.000 €, a poreski organ ga je procijenio na 138.000 €.

Ko je oslobođen praga od 150.000 €

Uslov se ne primjenjuje na državljane EU, Islanda, Norveške, Lihtenštajna i Švajcarske, kao ni na članove njihovih porodica. Od njih se ne traži dokaz o vrijednosti nekretnine.

Posebno: stranci kojima je boravak po osnovu nekretnine odobren prije stupanja izmjena na snagu nastavljaju da produžavaju status po ranijem režimu — novi prag se na njih ne primjenjuje.

Koje nekretnine ispunjavaju uslove za boravak u Crnoj Gori, a koje ne

Koje nekretnine ispunjavaju uslove

Prihvatljivo

  • Stanovi i apartmani.
  • Kuće i vile.
  • Stambene jedinice u završenim kompleksima.

Neprihvatljivo

  • Zemljište bez objekata.
  • Poljoprivredno i šumsko zemljište.
  • Objekti u izgradnji i objekti bez upotrebne dozvole.
  • Nekretnine sa teretima, zabranama i nerješenim sporovima.

Dva uslova koja se najčešće previde

  • Upotrebna dozvola. Bez nje notar neće ovjeriti ugovor, a objekat neće proći provjeru.
  • Udio od najmanje 50%. Ako objekat kupuje više suvlasnika, vaš udio mora biti najmanje polovina. Kod kupovine na porodicu ovo treba izračunati prije potpisivanja.

Potrebna dokumenta

  • Pasoš sa dovoljnim rokom važenja.
  • Uvjerenje o nekažnjavanju iz zemlje državljanstva ili prebivališta, sa apostilom i prevodom sudskog tumača.
  • List nepokretnosti kao dokaz vlasništva.
  • Rješenje poreskog organa sa poreskom osnovicom od 150.000 € ili više.
  • Potvrda o izmirenim poreskim obavezama na nepokretnost.
  • Zdravstveno osiguranje koje važi u Crnoj Gori.
  • Dokaz o dovoljnim sredstvima za izdržavanje.
  • Prijava adrese stanovanja (bijeli karton).

Sva strana dokumenta podnose se sa apostilom i prevodom sudskog tumača na crnogorski jezik. Uvjerenje o nekažnjavanju ima ograničen rok važenja — poručite ga neposredno pred podnošenje, a ne na početku postupka.

Postupak korak po korak

  • Korak 1. Izbor nekretnine i pravna provjera. Katastar, tereti, upotrebna dozvola i — što je ključno — procjena buduće poreske vrijednosti.
  • Korak 2. Ovjera ugovora kod notara i plaćanje.
  • Korak 3. Upis prava svojine u katastar i pribavljanje poreskog rješenja.
  • Korak 4. Prijava adrese stanovanja u policiji.
  • Korak 5. Podnošenje zahtjeva. Zahtjev se može podnijeti elektronski, preko državnog portala.
  • Korak 6. Biometrija. U roku od 10 dana potrebno je doći u područnu jedinicu MUP-a radi fotografisanja, otisaka prstiju i digitalnog potpisa.
  • Korak 7. Provjera i izdavanje. U prosjeku oko mjesec dana provjere, zatim izdavanje kartice boravka na godinu dana.

Koraci do kartice boravka u Crnoj Gori: od kupoprodaje do kartice, oko dva mjeseca

Rokovi i budžet

Realan rok od kupoprodaje do kartice je oko dva mjeseca, pod uslovom da su dokumenta pripremljena unaprijed i da je objekat čist.

Šta planirati pored cijene objekta:

  • Porez na promet nepokretnosti — progresivna skala: 3% do 150.000 €; 4.500 € + 5% na iznos preko 150.000 €; 22.000 € + 6% na iznos preko 500.000 €. Kupovina direktno od investitora oporezuje se PDV-om od 21% umjesto ovog poreza.
  • Notarske usluge — zavise od vrijednosti posla.
  • Pravna podrška i prevodi sudskog tumača.
  • Zdravstveno osiguranje — ugovara se na godinu dana.
  • Administrativne takse za obradu zahtjeva i izdavanje kartice — mali iznos u odnosu na kupoprodaju.
  • Godišnji porez na nepokretnosti — od 0,25% do 1% procijenjene vrijednosti, a tačnu stopu u tom rasponu određuje opština.

Stope su aktuelne za 2026. godinu i podložne su izmjenama — tačan obračun radimo za svaki konkretan objekat.

Produženje boravka i pravila o odsustvu

  • Kartica se izdaje na godinu dana i produžava se svake godine dok traje vlasništvo.
  • Zahtjev za produženje podnosi se 60 do 30 dana prije isteka. Propušten rok znači ponavljanje cijelog postupka.
  • Pri produženju se ponovo dokazuje: nepostojanje poreskog duga na objektu i važeće osiguranje.
  • Odsustvo iz zemlje: neprekidno najviše 30 dana bez prethodne najave MUP-u; uz opravdane razloge i pisani zahtjev — do 90 dana godišnje. Prekoračenje je osnov za ukidanje statusa.

Šta ovaj boravak ne omogućava

Ovo je važno, jer se upravo tu najčešće stvaraju pogrešna očekivanja:

  • To nije radna dozvola. Status je vezan za korišćenje nekretnine i ne dozvoljava zapošljavanje niti obavljanje poslovne djelatnosti u Crnoj Gori. Za to je potreban drugi osnov.
  • To nije Šengen. Crna Gora je zemlja kandidat za EU, ali nije članica šengenskog prostora.
  • To nije automatski put do stalnog boravka — vidjeti naredni dio.

Put do stalnog boravka i državljanstva

Opšte pravilo: stalni boravak dostupan je nakon pet godina neprekidnog zakonitog boravka, uz ograničenja ukupnog odsustva u tom periodu.

Ali postoji ključna nijansa: godine provedene isključivo po osnovu vlasništva nad nekretninom ne računaju se direktno u tih pet godina. Crna Gora taj status tretira kao vezan za korišćenje objekta, a ne za ekonomsku integraciju.

U praksi to znači: ako vam cilj nije samo legalan život na primorju, već stalni boravak i eventualno državljanstvo, strukturu treba osmisliti prije kupovine — moguće kombinovanjem osnova ili odabirom drugog puta od početka. Ispravljanje nakon tri godine je skupo.

Najčešće greške koje vode do odbijanja

  • Oslanjanje na cijenu iz ugovora, dok je poreska procjena ispod 150.000 €.
  • Kupovina objekta bez upotrebne dozvole — notar ne može sprovesti posao.
  • Kupovina zemljišta ili objekta u izgradnji u očekivanju da će ispuniti uslov.
  • Suvlasnički udio manji od 50%.
  • Istek uvjerenja o nekažnjavanju ili drugog dokumenta prije podnošenja.
  • Propušten rok za produženje od 60 do 30 dana.
  • Odlazak iz zemlje na duže od 30 dana bez najave MUP-u.

Kako Montesa Group vodi ovaj proces

Radimo na crnogorskom tržištu nekretnina iznutra — kroz poslove, a ne kroz tekstove. Naš pristup boravku razlikuje se u jednom: počinjemo od nekretnine, a ne od papira, jer se većina odbijenica odluči već u fazi izbora objekta.

  • Izbor objekta prilagođen cilju boravka. Ne samo „preko 150.000 €", već objekti čija poreska procjena pouzdano prelazi prag, sa upotrebnom dozvolom i čistom katastarskom istorijom.
  • Provjera poreske procjene unaprijed — prije nego što uplatite kaparu, a ne poslije.
  • Potpuna pravna provjera sa našim partnerima advokatima: tereti, zabrane, sporovi, prava trećih lica.
  • Vođenje kupoprodaje — pregovori, notar, upis u katastar, poreske formalnosti.
  • Priprema i podnošenje zahtjeva za boravak — prevodi sudskog tumača, elektronsko podnošenje, pratnja na biometriji.
  • Vođenje produženja — pratimo rok od 60 do 30 dana kako ne biste izgubili status zbog kalendara.
  • Strateško savjetovanje. Ako vam je cilj stalni boravak ili državljanstvo, iskreno ćemo reći da li vam put preko nekretnine odgovara i predložiti alternativu.

Zatražite besplatnu konsultaciju — analiziraćemo vašu situaciju, dati realan budžet i rokove i izdvojiti objekte koji zaista ispunjavaju uslove po pravilima iz 2026. godine.

Često postavljana pitanja

Koji je minimum za boravak u Crnoj Gori u 2026. godini?
Poreska vrijednost nekretnine od najmanje 150.000 €. Prag važi od 17. januara 2026. i primjenjuje se na državljane zemalja izvan EU/EEA i Švajcarske.

Računa li se cijena iz ugovora ili poreska procjena?
Poreska procjena. Dokaz je rješenje poreskog organa sa osnovicom ne manjom od 150.000 €, koja se može razlikovati od plaćene cijene.

Već imam boravak po osnovu nekretnine. Moram li doplaćivati?
Ne. Oni koji su status stekli prije stupanja izmjena na snagu produžavaju ga po ranijim pravilima.

Mogu li raditi u Crnoj Gori sa ovim boravkom?
Ne. Ovaj status ne dozvoljava zapošljavanje niti poslovnu djelatnost — za to je potreban poseban osnov.

Da li zemljište ispunjava uslov?
Ne. Potreban je izgrađen stambeni objekat sa upotrebnom dozvolom.

Koliko traje postupak?
U prosjeku oko dva mjeseca od kupoprodaje do kartice, uz kompletnu dokumentaciju.

Koliko dugo mogu biti odsutan iz zemlje?
Neprekidno do 30 dana bez najave MUP-u, a do 90 dana godišnje uz opravdane razloge i pisani zahtjev.

Da li crnogorski boravak omogućava ulazak u Šengen?
Ne. Crna Gora nije dio šengenskog prostora.

Pravila iz 2026. godine stroža su, ali i jasnija: tržište se čisti od šema sa nedovršenim objektima i potcijenjenim procjenama, a oni koji uđu ispravno dobijaju predvidiv i zaštićen status. Ključno je sve izračunati prije kupoprodaje, a ne poslije. Tekst je aktuelan za 2026. godinu i informativnog je karaktera; za obračun prema vašoj situaciji kontaktirajte nas.