Dugoročni najam u Crnoj Gori: kompletan vodič 2026

Dugoročni najam u Crnoj Gori funkcioniše drugačije nego u većini Evrope: poseban zakon o najmu stanova ne postoji, kirija nije regulisana, a prema pisanju domaćih medija više od 80% podstanara živi bez ikakvog ugovora. Sve što vas štiti — i kao zakupca i kao vlasnika — jeste tekst ugovora i to gdje ste ga potpisali. Objašnjavamo kako iznajmiti ili izdati stan na godinu dana, a da u junu ne ostanete bez krova nad glavom, a u septembru bez novca.

Po čemu se dugoročni najam u Crnoj Gori razlikuje od evropskog

Najvažnije odmah na početku: Crna Gora nema zakon o stanovanju koji uređuje najam. Odnos zakupca i vlasnika uređen je opštim pravilima Zakona o obligacionim odnosima — istim onim koja važe za bilo koji drugi ugovor.

Šta iz toga slijedi u praksi:

• Nema regulacije visine kirije. Vlasnik može podići cijenu pri produženju onoliko koliko smatra opravdanim. Jedino ograničenje je ono što piše u vašem ugovoru.
• Nema zakonskog minimalnog otkaznog roka. Ako u ugovoru stoji „raskid uz otkazni rok od mjesec dana", toliko ćete i imati.
• Usmeni ugovor je pravno valjan, ali beskoristan: s njim ne možete podnijeti zahtjev za boravak niti sudskim putem vratiti depozit.
• Prodaja nekretnine ne raskida zakup. Novi vlasnik stupa na mjesto zakupodavca pod istim uslovima — ovo radi u vašu korist.

Zaključak je jednostavan: u Crnoj Gori ugovor nije formalnost, već jedina stvarna zaštita. Sve što u njemu ne piše, u sporu se smatra nedogovorenim.

Zašto ugovor treba ovjeriti kod notara

Po zakonu ovjera ugovora o zakupu kod notara nije obavezna — notarska forma se traži za poslove kojima se prenosi pravo svojine, a zakup takvo pravo ne stvara. Ali upravo ovjera donosi ono zbog čega se taj korak i preduzima.

Šta ovjera zaista donosi

• Naplata novčanog potraživanja bez suda. Zakon o notarima (čl. 54) propisuje da je notarski zapis izvršna isprava ako je sastavljen o pravnom poslu koji za predmet ima plaćanje određene sume novca i ako je dužnik pristao na izvršenje bez odlaganja. U praksi to znači da se dug po osnovu kirije ili komunalija naplaćuje preko izvršitelja, bez parnice — a sudski postupci u Crnoj Gori traju dugo.
• Fiksirani uslovi. Datum, rok, iznos kirije i depozit su utvrđeni i ne mogu se naknadno mijenjati. Nema „od juna je 800 jer je sezona".
• Priznavanje u MUP-u. Ovjeren ugovor je ono što se prihvata pri podnošenju zahtjeva za boravak.

Montesa Group zaključuje isključivo notarski ovjerene ugovore o dugoročnom zakupu. To je principijelan stav: takav ugovor štiti obje strane u poslu — zakupac dobija sigurnost da neće biti iseljen pred sezonu, a vlasnik dobija mehanizam naplate ako stanar prestane da plaća.

Zašto dio vlasnika izbjegava notara

Vrijedi reći otvoreno, jer se o tome obično ćuti. Ovjeren ugovor čini prihod od izdavanja vidljivim za Poresku upravu. Vlasnik koji umjesto ugovora nudi „priznanicu" ili usmeni dogovor najčešće štedi na porezu — a vi to plaćate: bez ugovora nema ni boravka, ni povraćaja depozita, ni zaštite od iseljenja.

Ako zakupodavac odbija notara, to nije sitnica nego signal. Ili u pregovorima računajte na doplatu za uredno papirologiju, ili tražite drugi objekat.

Sezonalnost tržišta: najkorisniji savjet u cijelom tekstu

Ovo je dio zbog kojeg vrijedi pročitati cijeli članak. Crnogorsko primorje živi u dvije cijene, a razlika među njima mjeri se desetinama procenata.

Kako se tržište kreće kroz godinu

Prava puna sezona na primorju je kratka — otprilike 40 do 45 dana tokom jula i avgusta. Ali pripreme počinju u proljeće, i upravo tada tržište dugoročnog najma presušuje. Vlasnik koji stan može izdavati na dan tokom jula i avgusta nema interes da ga da na godinu po godišnjoj cijeni.

• Septembar — decembar: najbolji trenutak za ulazak. Sezona je gotova, dnevna potražnja je pala, stanovi stoje prazni. Vlasnik želi pouzdanog stanara na godinu i spreman je da pregovara — o cijeni, depozitu i uslovima.
• Januar — mart: uslovi su i dalje pristojni, ali je izbor manji — najbolje je otišlo u jesen.
• April — jun: najgore vrijeme. Vlasnici zadržavaju objekte za sezonu, godišnjih ponuda je malo, cijene su više, a zahtjevi za avansom naglo rastu.

Zašto se bliže sezoni traži avans za posljednje mjesece

Nije riječ o pohlepi ni o glasinama — iza toga stoji jasna logika, korisna objema stranama.

Zamislite vlasnika koji u maju izda stan na godinu po godišnjoj cijeni. Stanar mirno proživi jul i avgust — dakle upravo ona dva mjeseca kada bi stan donosio višestruko više — i u septembru se iseli. Vlasnik je za najskuplji period naplatio godišnju cijenu i ostao s praznim stanom u mrtvoj sezoni. Gubitak je očigledan.

Zaštita od toga je nepovratni avans za posljednje mjesece zakupa. Ako stanar raskine ugovor prije roka, taj novac ostaje vlasniku i pokriva propuštenu sezonu. Zato što bliže ljetu ulazite na tržište, to će se više mjeseci tražiti unaprijed: prvi mjesec, depozit i još dva do tri posljednja. Zabilježeni su slučajevi da se u proljeće tražio avans za pet i više mjeseci.

Zaključak je jednostavan: izlazite na tržište u jesen. Tako fiksirate vansezonsku cijenu na svih dvanaest mjeseci, uključujući jul i avgust, a zahtjevi za avansom biće znatno blaži.

Odredba ugovora zbog koje se ljudi iseljavaju u maju

Mehanizam „ljetnog iseljenja" uvijek je isti — pravo vlasnika da raskine ugovor uz otkazni rok od mjesec dana. U aprilu stiže obavještenje, u maju se selite, a u junu stan ide na dan.

Provjerite tu odredbu prije potpisivanja. U ugovoru treba da stoji ili da vlasnik nema pravo na prijevremeni raskid bez vaše krivice, ili ozbiljna naknada za takav raskid. Ako zakupodavac to ne želi da zapiše, vi iznajmljujete do maja, bez obzira na to šta piše u rubrici o roku.

Koliko košta dugoročni najam u Crnoj Gori

Orijentiri za tržište 2026. godine. Riječ je o cijenama iz oglasa — u praksi gotovo uvijek ima prostora za pregovore, naročito van sezone.

• Podgorica — jednosobni oko 320–600 €, dvosobni 550–1.100 €. Glavni grad ne zavisi od sezone, cijene su ujednačene tokom cijele godine.
• Budva — jednosobni 500–950 €, dvosobni 750–1.400 €. Najizraženija sezonalnost na primorju.
• Tivat — jednosobni 700–1.000 €, dvosobni 900–1.800 €. Porto Montenegro je posebna kategorija.
• Kotor — jednosobni 450–950 €, dvosobni 800–1.400 €. Velike razlike po naseljima: Dobrota i Škaljari su osjetno skuplji od periferije.
• Herceg Novi — jednosobni 400–700 €, dvosobni 500–950 €.
• Bar — jednosobni 550–700 €, dvosobni 600–900 €.

Prosjek na nivou države je oko 700 € mjesečno. Tokom 2026. primorje je prošlo kroz korekciju: prema procjenama domaćih agenata cijene su pale 15–20% zbog veće ponude i odlaska dijela stranih zakupaca. Za one koji traže stan sada, to je rijetka prilika.

Šta nije uključeno u cijenu zakupa

Cijena iz oglasa gotovo uvijek je bez komunalija. Dodatno planirajte:

• Struja — 60–80 € ljeti i 100–150 € zimi. Razlika je u grijanju: stanovi na primorju građeni su za jul i često su loše izolovani.
• Voda i odvoz smeća — 15–25 €.
• Internet — 30–40 €.
• Održavanje zgrade (upravnik) u novijim kompleksima — od 30 do 120 € mjesečno, skuplje tamo gdje ima bazen.

Za stan od oko 85 m² to zimi znači dodatnih 115–280 € uz kiriju. Zimski račun za struju je najčešće neprijatno iznenađenje za one koji su doselili ljeti.

Ugovor o zakupu i boravak

Za mnoge zakupce ovo je i glavni razlog da sve urade kako treba.

Propisi o odobravanju privremenog boravka izričito navode ugovor o zakupu stambenog prostora među dokazima o obezbijeđenom smještaju. Formalno u propisu stoji samo „zaključen ugovor o zakupu" — bez pominjanja notara.

Ali u praksi MUP traži više: notarski ovjeren ugovor na 12 mjeseci uz list nepokretnosti za objekat od vlasnika. Dokumenta obično ne smiju biti starija od šest mjeseci.

Zato usmeni dogovor ili ugovor na običnom papiru poništava vaš zahtjev za boravak, bez obzira na to koliko kirije plaćate. Notarski ovjeren ugovor o zakupu je nezaobilazan dio dokumentacije za boravak.

Posebno: prijava adrese stanovanja (bijeli karton) je obavezna i bez nje zahtjev za boravak ne prolazi — pri odlučivanju se provjerava da li ste prijavili boravište. Dogovorite unaprijed s vlasnikom ko će to i kada uraditi.

Porezi vlasnika kod dugoročnog izdavanja

Dio za one koji izdaju. Ovdje se većina vodiča kroz tržište zaustavlja na pola istine.

• Stopa poreza na prihod od imovine — 15%.
• Standardni rashodi — 30% od bruto prihoda, bez dokumentacije. Umjesto toga mogu se priznati stvarni dokumentovani troškovi.
• Efektivna stopa — 10,5% od bruto kirije (15% od 70%).
• Plus opštinski prirez — do 13% obračunatog poreza, a u Podgorici i na Cetinju do 15%. Upravo se ta stavka gotovo uvijek izostavlja: stvarno opterećenje nije 10,5% nego oko 11,9–12,1% bruto kirije.
• Prijava GPP-FL podnosi se do 30. aprila za prethodnu kalendarsku godinu. Ako je zakupac pravno lice, porez se obustavlja po odbitku.
• Kazne za nepodnošenje ili neplaćanje za fizička lica — od 500 do 2.000 €.

Važna razlika: dugoročni zakup i izdavanje na dan su dva različita režima. Za izdavanje turistima obavezna je kategorizacija objekta i upis u Centralni turistički registar, kao i naplata i uplata boravišne takse. Izdavanje bez kategorizacije kažnjava se sa 200 do 2.000 € za fizička lica.

Za dugoročnog stanara boravišna taksa se pri tome ne plaća: neprekidni boravak duži od 30 dana je oslobođen. Prijava adrese je i dalje obavezna.

Na šta obratiti pažnju u ugovoru: kontrolna lista

• Precizna identifikacija objekta — katastarski podaci iz lista nepokretnosti, a ne samo adresa.
• Potvrda da potpisuje vlasnik ili punomoćnik.
• Rok zakupa i datum početka.
• Iznos, valuta, datum plaćanja i način plaćanja.
• Iznos depozita i uslovi njegovog povraćaja — konkretno napisani, ne „po dogovoru".
• Ko plaća struju, vodu, smeće, internet i održavanje zgrade.
• Otkazni rokovi — za obje strane.
• Da li vlasnik ima pravo na prijevremeni raskid.
• Uslovi avansa za posljednje mjesece i šta se s njim dešava pri ranijem iseljenju.
• Zapisnik o primopredaji sa popisom namještaja i uređaja i stanjem brojila.
• Potvrda da prethodni stanar nije ostavio dugovanja za komunalije.
• Ko i u kom roku prijavljuje vašu adresu stanovanja.
• Uslovi o kućnim ljubimcima, podzakupu, popravkama i sitnom održavanju.

Najčešće greške zakupaca

• Pristanak na usmeni dogovor zbog uštede. Jeftinije 50 € mjesečno — i bez boravka, depozita i zaštite.
• Nepročitana odredba o prijevremenom raskidu. Klasičan scenario iseljenja u maju.
• Traženje stana od aprila do juna. Najlošiji uslovi ulaska u cijeloj godini.
• Neevidentirano stanje brojila pri useljenju — i preuzimanje tuđih dugova.
• Računanje budžeta po ljetnim računima. Zimi se približno udvostručuju.
• Predaja avansa prije potpisivanja ugovora. Novac se predaje tek nakon potpisivanja kod notara.
• Rad s neregistrovanom agencijom. Od 2025. u Crnoj Gori važi zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti: agencija mora biti upisana u javni registar posrednika, imati položenog agenta i osiguranje od profesionalne odgovornosti. Provjerite registarski broj — mora stajati u oglasu.

Zašto iznajmiti preko Montesa Group

Na crnogorskom tržištu nekretnina radimo skoro 20 godina i sve to vrijeme držimo ruku na pulsu izmjena zakona i propisa. Pravila su se tokom dvije decenije mijenjala više puta — od uslova kategorizacije do uslova za boravak — i svaku takvu promjenu pratimo kroz poslove, a ne kroz naslove.

• Isključivo notarski ovjereni dugoročni ugovori. Ne posredujemo „na povjerenje": ovjeren ugovor štiti obje strane u poslu i priznaju ga državni organi.
• Ugovor upotrebljiv za boravak. Dokumentaciju odmah pripremamo tako da prođe u MUP-u: rok, forma, list nepokretnosti od vlasnika.
• Provjera vlasnika i objekta. Pravo svojine, tereti, nepostojanje dugovanja za komunalije, upotrebna dozvola.
• Zaštita od „ljetnog iseljenja". Posebno ugovaramo uslove prijevremenog raskida i ne dozvoljavamo jednostrane rupe tempirane na sezonu.
• Pravi tajming. Reći ćemo vam kada da izađete na tržište i kakvi su uslovi realni u datom mjesecu.
• Podrška nakon useljenja. Prijava adrese, komunikacija s vlasnikom, pomoć pri produženju ugovora.
• Poslovanje po zakonu o posredovanju iz 2025. — s registracijom, licenciranim agentima i osiguranjem odgovornosti.

Zatražite besplatnu konsultaciju — izdvojićemo opcije prema vašem budžetu i rokovima, objasniti realne uslove ulaska za tekući mjesec i preuzeti papirologiju.

Često postavljana pitanja

Da li je pisani ugovor o zakupu obavezan u Crnoj Gori?
Usmeni ugovor je pravno valjan, ali je pisani neophodan za zahtjev za boravak, za poresku prijavu vlasnika i kao dokaz na sudu.

Da li ugovor mora biti ovjeren kod notara?
Po zakonu ne. U praksi da: ovjera omogućava naplatu duga bez parnice i traži se u MUP-u pri podnošenju zahtjeva za boravak.

Kada je najbolje tražiti stan na godinu dana?
Od septembra do decembra. Tada fiksirate vansezonsku cijenu na svih dvanaest mjeseci i imate najblaže zahtjeve za avansom.

Zašto traže avans za posljednje mjesece?
To je zaštita vlasnika od ranijeg iseljenja nakon pune sezone. Što se ugovor sklapa bliže ljetu, više mjeseci će se tražiti unaprijed.

Koliki je uobičajen depozit?
Jedan mjesec je standard, dva mjeseca su uobičajena na primorju i kod skupljih objekata.

Može li se ugovor o zakupu koristiti za boravak?
Da, ugovor o zakupu izričito je naveden među dokazima o obezbijeđenom smještaju. U praksi se traži ovjeren ugovor na 12 mjeseci i list nepokretnosti za objekat.

Koji porez plaća vlasnik kod dugoročnog izdavanja?
15% na 70% bruto prihoda, dakle 10,5%, plus opštinski prirez — ukupno oko 11,9–12,1%. Prijava se podnosi do 30. aprila.

Plaća li dugoročni stanar boravišnu taksu?
Ne. Neprekidni boravak duži od 30 dana je oslobođen, ali prijava adrese ostaje obavezna.

Dugoročni najam u Crnoj Gori nagrađuje ne onoga ko prvi nađe oglas, već onoga ko na tržište izađe u pravom trenutku i s dobro sastavljenim ugovorom. Tekst je aktuelan za 2026. godinu i informativnog je karaktera; za izbor objekta i sprovođenje posla obratite nam se.